(건설) 수도권을 사수하라 _ 유안타증권

 

 

수도권의 수주 흐름에 주목

총15 개월 간 전년 동기 대비 감소한 월별 누계 건설수주액 경상 이 '24 년 6 월 YoY+ 로 미미하지만 증가세로 전환한 점에 주목 특히 건설사들이 수도권에서 수주한 금액은 '24 년 1 월부터 전년비 증가세를 지속하며 비수도권에서의 부진을 상쇄 중 이는건설사들이 원재료비 상승에 따른 공사비 현실화가 이루어질 수 있는 동시에 미분양으로 인한 공사비 미수 우려가 상대적으로 낮은 수도권 지역에서 수주를 집중하고 있기 때문

 

서울을비롯한 수도권 지역에서의 공사비 상승이 가능한 주요 원인은 수요자들의 선호가뒷받침 되어있기 때문으로 서울과 수도권 평균 청약경쟁률은 '22 년 저점을 기록 후가파르게 상승하는 추세 '24 년 하반기 또한 서울 핵심 지역에 위치한 사업장에서 시공사선정이 예정되어 있는 만큼 이후 수도권에서의 수주액 증가세를 기대할 수 있을 전망

 

8· 8 부동산 대책 , 기대할 수 있는 것과 없는 것

 

8· 8 부동산 대책 의 일부 추진과제가 법 개정안 혹은 제정안 발의를 요구하는 점을 고려하면 현 여소야대 국면에서는 차질이 발생할 가능성이 높다고 판단 따라서 금번 대책으로부터 합리적으로 기대할 수 있는 효과는 시행령 개정 , LH 및 HUG 업무처리지침 개정 등 국회의 동의 없이 추진 가능한 과제로부터 발생할 전망

 

단기적으로기대 가능한 일부 공공택지의 선분양 전환 , 미분양 매입확약 , 非아파트 시장 정상화 등의 효과는 긍정적이지만 현 공급 위축을 해소하기에는 부족하다고 판단 금번 부동산 대책이 중장기적 공급 확대에 초점을 맞춘 만큼 공급 위축에 따른 수도권과 비수도권의 부동산 시장 양극화는 단기적으로 지속될 것으로 예상

 

수도권 공급 역량에 주목

 

높아진 공사비를 전가할 수 있는 수요 여건이 수도권에 집중되어 있다는 점 , 8 · 8 부동산 대책을 포함한 정부의 부동산 정책이 공급 위축을 즉각적으로 해소시키기에는 한계가 존재한다는 점을 고려하면 수도권 부동산 에 대한 선호도는 단기적으로 지속될 전망 이에따라 ① 원가율 부담이 축소된 현장 비중이 상대적으로 높은 동시에 ② 수도권에서의 수주 역량을 보유하고 있는 기업 에 주목 할 시점이라고 판단

 

유안타증권커버리지 건설사 의 주택 건축 사업 매출에 주요한 영향을 미치는 '21 --'24 년상반기 분양 물량 중 예정원가율이 상대적으로 낮을 것으로 추정되는 '23 --'24 년 상반기분양 현장 비중 이 높은 기업은 HDC 현대산업개발 44% 과 GS 건설 36% 이 중 GS 건설의 '23 --'24 년 상반기 서울 및 수도권 분양 물량 비중 은 28% 로 Peer 대비 가장 높은 상황

 

'23년 3월-'24년 5월 총 15개월 간 전년 동기 대비 감소한 월별 누계 건설수주액(경상)이 '24년 6월 YoY +0.1%로 미미하지만 증가세로 전환한 점에 주목해야 한다고 판단한다.

 

월별 누계 기준으로 수도권과 주거용 건축허가면적이 각각 28개월, 18개월 연속 전년 동기 대비 감소해 공급 가능한 물량(Q)이 축소된 상황에서 수도권의 건축 부문과 전국 주택 수주 금액이 증가한 점은 인허가 이후 수주로 이어지는 건축물 공급 절차를 고려하면 다소 의아한 흐름이다.

 

 

이는 건설사들이 원재료비 상승에 따른 공사비 현실화가 이루어질 수 있는 동시에 미분양으로 인한 공사비 미수 우려가 상대적으로 낮은 수도권 지역에서 수주를 집중하고 있기 때문으로 인상된 건축비(P)의 영향이 주요하다고 추정한다.

 

실제로, '21년 3월-'24년 3월 건설공사비지수가 약 +23% 상승하며 분양가상한제 기본형건축비 상한금액 또한 동기간 +20% 인상되면서 부동산 사업의 비용 부담이 가중되었다. 시행사 입장에서는 높아진 공사비 전가가 가능한 입지여야만 사업을 추진할 수 있는 환경이 된 것이다.

 

공사비 인상에 따른 평균 분양가 상승에도 불구하고 사업성 확보가 비교적 수월한 서울의 경우, 수요를 가늠할 수 있는 청약경쟁률은 상승 추세로 이러한 현상이 수도권 지역에서의 수주금액 증가로 이어지고 있다고 판단한다.

 

 

서울을 비롯한 수도권 지역에서의 공사비 상승이 가능한 주요 원인은 수요자들의 선호가 뒷받침 되어있기 때문으로 서울과 수도권 평균 청약경쟁률은 '22년 저점을 기록 후 가파르게 상승하는 추세이다 [서울 18.1:1('22) → 127.6:1('24), 수도권 11.2:1('22) → 38.2:1('24)].

 

반면, 수도권 외 지역에서 실시한 청약은 '22년 6.4:1 → '24년 6.6:1 의 경쟁률을 기록하며 전반적인 수요가 정체된 모습이다.

 

II. 8· 8 부동산 대책 , 기대할 수 있는 것과 없는 것

 

'24년 8 월 8 일 , 정부는 ① 도심 내 아파트 공급 확대 , ② 빌라 등 非아파트 시장 정상화 , ③ 수도권 공공택지 신속 공급 확신 부여 , ④ 서울·수도권 신규택지 발표 , ⑤ 주택공급 여건개선 등을 골자로 한 주택공급 확대방안을 발표했다

 

금번방안이 원안대로 추진되는 최상의 시나리오에서는 '29 년까지 수도권에서 21 만호 이상의 주택 추가 공급과 기 추진 중인 물량 22 만호 조기공급 등 43 만호 이상을 기대할 수 있다['14 --'23 년 수도권 연평균 주택 인허가·분양·착공 실적 각각 28 만호 , 17 만호 , 26 만호

 

그러나현실적으로 8 · 8 부동산 대책 일부 추진과제가 법 개정안 혹은 제정안 발의를 요구하는 점을 고려하면 현 여소야대 국면에서는 차질이 발생할 가능성이 높다고 판단한다 . 따라서 금번 대책으로부터 합리적으로 기대할 수 있는 효과는 시행령 개정 , 한국토지주택공사 (LH) 및 주택도시보증공사 (HUG) 업무처리지침 개정 등 국회의 동의 없이 추진 가능한 과제로부터 발생할 전망이다

 

III. 수도권 공급 역량에 주목

 

수주산업특성 상 , 미래 실적 방향을 가늠할 수 있는 수주잔고 규모의 증가는 매출 및 이익 성장 근거로 작용할 수 있기에 서울과 수도권에서 공급 실적이 양호한 기업에 주목할 시점이라고 판단한다

 

! 종합의견

 

수도권을 중심으로 건설사의 수주가 증가하는 상황인 것 같다. 지방은 돈이 안되니 침체되어있다. 금리가 곧 내려갈 것 같은 상황에서 부채가 많이 도는 건설업의 특성상 점점 더 전망이 좋아지는 것은 맞다. 하지만 뭐 아직인 것 같다.